Crise da Habitação: Comissão fixa imobiliária pode ajudar?

A crise da habitação em Portugal afeta cada vez mais famílias. Num mercado marcado por preços elevados, para muitos portugueses comprar casa tornou-se um sonho inalcançável.

Perante este cenário, importa olhar para os diferentes fatores que influenciam o mercado imobiliário. Um deles é a forma como as imobiliárias são remuneradas.

Quando a comissão é calculada como uma percentagem do preço de venda, a imobiliária recebe mais à medida que o preço sobe. Já com uma comissão fixa imobiliária, a remuneração não aumenta apenas porque o imóvel é vendido por um valor superior.

A diferença levanta uma questão importante: será que comissão fixa poderá ter um efeito benéfico no contexto da crise da habitação?

A crise da habitação e os incentivos do mercado imobiliário

A crise da habitação em Portugal tem várias causas. A dificuldade em aumentar a oferta, a evolução dos rendimentos e a pressão sobre os centros urbanos são algumas das questões que fazem parte do debate.

Mas, além destes fatores, importa analisar os incentivos criados pelas práticas dos vários intervenientes no mercado.

No caso das imobiliárias, a forma de remuneração pode influenciar a relação entre o preço de venda e o valor recebido pelo serviço. Quando essa remuneração é percentual, existe uma ligação direta: quanto maior for o preço pelo qual a casa é vendida, maior será a comissão.

Este modelo não é, por si só, uma explicação para a crise da habitação. É, contudo, uma prática que merece ser questionada quando se procura construir um mercado imobiliário mais equilibrado.

Como funciona a comissão imobiliária percentual?

Numa comissão percentual, a remuneração da imobiliária corresponde a uma percentagem do preço final de venda, acordada no contrato de mediação.

Por exemplo, considerando uma comissão de 5%:

🏠 250.000€ → Comissão 💰 12.500€
🏠 300.000€ → Comissão 💰 15.000€
🏠 350.000€ → Comissão 💰 17.500€

Neste exemplo, uma diferença de 100.000€ no preço de venda representa mais 5.000€ de comissão para a imobiliária (sem o IVA).

Vender imóveis diferentes pode exigir diferentes níveis de trabalho e esforço. No entanto, o modelo percentual faz com que a remuneração aumente automaticamente com o preço, mesmo quando essa subida não corresponde necessariamente a um aumento proporcional do trabalho de mediação.

A comissão percentual contribui para a subida dos preços das casas?

Uma comissão percentual cria um incentivo direto associado ao preço de venda: se a casa for vendida por mais, a comissão também será maior.

No artigo de opinião «Comissões imobiliárias: o motor oculto da crise da Habitação em Portugal», publicado no Observador, Rui Martins defende que este modelo pode estimular agentes e agências a favorecer preços mais elevados. O autor propõe uma remuneração fixa para a mediação, em vez de uma comissão dependente do preço do imóvel.

Escreve o autor:

“Atualmente, quanto mais os preços aumentam (sem geração de valor) mais ganham os agentes em valor absoluto. Por isso não têm estímulos a sugerirem aos seus clientes (que são — em última instância — quem define o preço apresentado ao mercado) um preço razoável e favorecem o aumento desbragado dos preços da habitação. Ou seja: têm todos os estímulos errados.”

Esta perspectiva merece atenção no debate sobre a crise da habitação.

Como funciona a comissão fixa imobiliária?

Na comissão fixa imobiliária, o valor a pagar pelo serviço é acordado antecipadamente e não varia em função do preço final de venda.

Assim, a remuneração da imobiliária não aumenta automaticamente se a casa for vendida por um valor superior.

Para perceber a diferença, imaginemos uma comissão percentual de 5% e uma comissão fixa ilustrativa de 5000€:

🏠 250.000€ → 5.000€ de comissão
🏠 300.000€ → 5.000€ de comissão
🏠 350.000€ → 5.000€ de comissão

A diferença está no modelo: enquanto a remuneração percentual acompanha a subida do preço, a comissão fixa mantém o valor acordado para o serviço.

Porque é que a comissão fixa não incentiva diretamente a subida dos preços?

Com uma comissão fixa, a imobiliária não recebe uma remuneração superior apenas porque o imóvel é vendido por um preço mais elevado. Dessa forma, deixa de existir o incentivo direto associado ao aumento da comissão.

Isto permite separar duas questões:

• O valor do serviço de mediação prestado ao proprietário.
• O preço pelo qual o imóvel é colocado no mercado.

Acreditamos que a remuneração da imobiliária deve ser clara e estar associada ao serviço contratado. O preço de venda, por sua vez, deve ser definido com base em critérios fundamentados, como a localização, as características e o estado do imóvel, os preços de casas comparáveis e as condições do mercado.

Um preço justo deve ser fundamentado

Não incentivar a subida do preço não significa que os proprietários devem vender as suas casas abaixo do valor de mercado.

O proprietário tem todo o direito de procurar um bom resultado para a sua venda. O papel da imobiliária é ajudá-lo a tomar uma decisão informada, apoiada numa análise realista e numa estratégia ajustada aos seus objetivos.

Um preço adequado procura equilibrar o valor do imóvel, as expectativas do proprietário e aquilo que os compradores estão disponíveis para pagar. Um preço excessivamente elevado pode dificultar a venda; um preço demasiado baixo pode prejudicar o proprietário.

A comissão fixa pode ajudar a atenuar a crise da habitação?

A comissão fixa pode contribuir para um mercado mais equilibrado ao retirar da remuneração da imobiliária a ligação direta ao aumento do preço de venda.

Isso não significa que, isoladamente, elimine a especulação imobiliária ou garanta que os preços das casas desçam. O preço depende das decisões do proprietário, da procura existente e de outros fatores que vão além do modelo de comissão.

Significa, sim, que a imobiliária não recebe uma comissão adicional por recomendar ou alcançar um preço mais elevado.

Seja em contexto de crise de habitação ou não, consideramos que este é um princípio importante: a remuneração pelo serviço de mediação pode ser definida sem depender da subida do preço das casas.

A comissão fixa é suficiente para resolver a crise da habitação?

Não.

A crise da habitação em Portugal é complexa e exige respostas em várias frentes, incluindo o aumento da oferta de casas adequadas às necessidades das famílias.

Mas um problema desta dimensão exige que se questionem práticas em diferentes áreas do mercado. Ao eliminar a ligação direta entre o preço de venda e o aumento da remuneração da imobiliária, a comissão fixa pode contribuir para uma forma mais transparente de exercer a mediação.

Uma comissão mais justa e transparente para o proprietário

A comissão fixa oferece ao proprietário uma forma clara de saber o custo do serviço contratado.

Ao saber antecipadamente qual é a remuneração acordada, o proprietário pode compreender melhor o impacto da comissão no resultado da venda e comparar as propostas disponíveis.

Uma comissão fixa não é necessariamente a opção mais económica em todas as situações. O valor final depende do imóvel, das propostas disponíveis e dos serviços prestados. Por isso, a transparência deve aplicar-se não apenas ao preço, mas a toda a relação com o cliente.

A visão da Listoo para um mercado imobiliário mais equilibrado

Na Listoo, acreditamos que é possível prestar um serviço de mediação imobiliária com uma remuneração mais clara e justa para o proprietário.

O nosso modelo de comissão fixa parte de um princípio simples: o valor pago pelo serviço não deve aumentar automaticamente só porque o imóvel é vendido por um preço superior.

A comissão fixa não pretende ser a resposta única à crise da habitação. É, porém, uma forma de eliminar um dos fatores que influenciam a subida dos preços e de contribuir para uma mediação imobiliária mais transparente.

Quer conhecer uma forma diferente de vender casa?

Descubra como funciona o serviço de mediação imobiliária da Listoo.

☎️ 210 507 826
👋 ola@listoo.pt