A comissão da imobiliária é recuperada nas mais-valias?

A ver se acabamos com este mito de uma vez por todas:

Não, não é possível reaver o valor da comissão nas mais-valias.

Porém, há muita gente que acredita que isso é possível.

Fique a saber como funciona realmente a tributação das mais-valias em Portugal e qual é o impacto da comissão da imobiliária no imposto a pagar.

O valor da comissão imobiliária pode ser deduzido nas mais-valias?

Sim, pode ser deduzido e isso faz com que a mais-valia reduza um pouco.

Mas tal é muito diferente de dizer que esse valor é recuperado na totalidade.

A comissão paga à imobiliária na venda de um imóvel pode ser considerada um encargo nos cálculos das mais-valias. Isto significa que a comissão reduz o valor da mais-valia sobre a qual será calculado o imposto.

Mas atenção: reduzir a mais-valia não é o mesmo que recuperar o valor da comissão.

O mito da “comissão grátis”

A ideia de que "a comissão não custa nada porque é recuperada nas mais-valias" é falsa.

O que acontece é diferente:

✔️ a comissão pode reduzir a mais-valia tributável;
✔️ essa redução diminui o IRS a pagar;
✔️ mas apenas uma parte da comissão é compensada através dessa poupança fiscal.

Na prática, continua a existir um custo substancial.

Vejamos um exemplo para ajudar a perceber:

👉 Comprou a casa por 200.000 €
👉 Vende por 300.000 €
👉 Comissão da imobiliária: 15.000 €

📌 Venda de casa sem imobiliária (sem comissão):

• Mais-valia: 300.000 € − 200.000 € = 100.000 €

📌 Venda de casa com imobiliária – comissão 5%:

• Valor líquido do negócio: 300.000 € − 15.000 € = 285.000 €
• Mais-valia: 285.000 € − 200.000 € = 85.000 €

Ou seja, a comissão reduz a mais-valia em 15.000 €, mas isso não significa que receba de volta os 15.000 €.

Então quanto é que efetivamente "recupera"?

Depende da sua situação fiscal.

Em Portugal, apenas 50% do valor da mais-valia é englobado em IRS para residentes. Esse valor é tributado à sua taxa marginal de IRS (relacionado com o seu escalão).

Por exemplo, se a sua taxa marginal for 35%:

• Comissão: 15.000 €
• Apenas 50% contam para IRS: 7.500 €
• Poupança de IRS: 7.500 € × 35% = 2.625 €

Ou seja:

• Pagou 15.000 € de comissão
• Poupou 2.625 € de IRS
• O custo líquido da comissão foi 12.375 €

Como pode ver a comissão não é recuperada. 12.375€ já não voltam para o seu bolso.

Assim, a poupança fiscal aproximada corresponde a Comissão × 50% × taxa marginal de IRS.

Veja quanto recupera de acordo com a sua taxa marginal (escalão).

Mesmo no escalão mais elevado, apenas recupera cerca 24% da comissão.
Ou seja, continua a suportar a maior parte desse custo.

Então, compensa escolher comissão fixa em vez de 5%?

Claramente que sim.

Por exemplo, a Listoo tem uma comissão fixa de €5000 (+IVA) o que permite poupar milhares de euros comparativamente às comissões de 5%.

Alguns agentes imobiliários argumentam que é possível recuperar a comissão nas mais-valias para persuadir os clientes a não optarem por imobiliárias com comissão fixa.

Mas a verdade é que apenas uma pequena parte do custo é recuperado, e por isso, quanto mais baixa a comissão, melhor.

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