Saber quais são os custos e impostos na venda de casa é fundamental para não haver surpresas amargas no final do negócio.
A venda de um imóvel implica encargos que não podem ser ignorados antes de tomar decisões importantes.
Neste artigo, apresentamos os principais custos e despesas na venda de casa a cargo do vendedor.
Principais custos e impostos na venda de casa
No processo de venda de um imóvel, existem os seguintes custos expectáveis:
- Impostos sobre as mais-valias da venda
- Comissão do serviço de mediação imobiliária
- Documentação para venda de imóvel
- Cancelamento do crédito habitação
Abaixo, explicamos cada um destes custos em pormenor.
1. Impostos sobre as mais-valias da venda
A venda de um imóvel pode gerar ganhos ou perdas. Se o valor de venda for superior ao de compra, há lucro e, por isso, estamos perante “mais-valias”. Em oposição, se o valor de venda for inferior ao de compra, trata-se de “menos-valias”.
Apenas as mais-valias geradas com a venda de uma casa são tributáveis em IRS. Na generalidade dos casos, a tributação é feita em relação a metade do valor apurado nas mais-valias.
Ou seja, se uma casa for comprada por 200.000€ e for posteriormente vendida por 250.000€, as mais-valias são de 50.000€. Logo, a tributação incide somente sobre 25.000€ (50% das mais-valias apuradas).
🧮 Como são calculadas as mais-valias?
As mais-valias de imóveis são calculadas tendo em conta não só o diferencial entre o valor de venda e o de compra, mas também os custos do processo de compra e venda, os gastos com o imóvel e o coeficiente de desvalorização da moeda.
Os cálculos são executados segundo a seguinte fórmula:
Mais-Valias = (Valor de Venda) – (Valor de Compra x Coeficiente de Desvalorização) – (Encargos com Compra e Venda) – (Encargos com a Valorização Imóvel)
Para diminuir o impacto fiscal das mais-valias, é possível deduzir determinadas despesas relacionadas com a venda do imóvel, desde que devidamente comprovadas com faturas.
📅 Quando são apuradas as mais-valias?
As mais-valias da venda de uma casa são declaradas no IRS do ano seguinte.
Isto significa que, por exemplo, se vender o imóvel em 2025, só na declaração de 2026 (relativa aos rendimentos de 2025) é que a Autoridade Tributária vai calcular o imposto a pagar.
💰 Em que situações há isenção de pagamento do imposto sobre mais-valias?
Apenas se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1989 é que está isento do pagamento deste imposto. Nos restantes casos, não há isenção “automática”, mas é possível reduzir ou eliminar o imposto através do reinvestimento do valor da venda:
- Reinvestimento total: não paga imposto sobre as mais-valias.
- Reinvestimento parcial: o imposto incide apenas sobre o montante que não foi reinvestido.
O reinvestimento pode ser feito num período que vai desde os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores à venda, e inclui a compra de outra casa (para residência), a compra de um terreno para construir habitação, obras de ampliação ou melhorias noutro imóvel com o mesmo fim.
Há uma alternativa para quem tem mais de 65 anos ou está reformado por velhice. Neste caso, o valor deve ser reinvestido num seguro financeiro do ramo vida (ex: plano poupança reforma), num fundo de pensões aberto ou em contribuição para o regime público de capitalização.
2. Comissão do serviço de mediação imobiliária
Se quiser contar com apoio profissional na venda de casa, deve considerar este custo.
Infelizmente, caso opte por uma imobiliária tradicional, cuja comissão é normalmente 5%, este custo torna-se um pouco imprevisível. Isto porque os 5%+IVA incidem sobre o valor de transação do imóvel, um valor que quase nunca corresponde ao preço anunciado inicialmente (preço no anúncio da casa). O valor afasta-se, mais ou menos, consoante o processo de negociação.
Pelo contrário, numa imobiliária digital, sabe à partida qual vai ser o custo. Na Listoo, por exemplo, o serviço tem um preço fixo de €5000+IVA. Portanto, pode fazer os cálculos de quanto vai gastar na venda de casa com maior segurança.
3. Documentação para venda de imóvel
É ao vendedor que cabe a responsabilidade de ter toda a documentação do processo completa e atualizada. Por isso, e como a lista é extensa, é importante garantir que tem os documentos necessários com a devida antecedência.
📚 Documentos principais:
- Certidão Predial Permanente
- Tipo de custo: fixo, entre 15€ (se pedido online) e 20€ (se pedido presencialmente).
- Onde pedir: online no Registo Predial Online ou presencial num Registo Predial, Loja do Cidadão ou Espaço Registos.
- Caderneta Predial
- Tipo de custo: sem custo.
- Onde pedir: online ou presencialmente, nas Finanças.
- 2ª via da Licença de Utilização
- Tipo de custo: variável, de acordo com o município e o tamanho do documento, sendo o custo inicial de 35€.
- Onde pedir: na Câmara Municipal onde se encontra o imóvel.
- Distrate
- Tipo de custo: sem custo, na maior parte dos casos. Depende do Banco.
- Onde pedir: no banco onde tem crédito habitação.
- Certificado Energético
- Tipo de custo: variável, de acordo com os honorários do perito. A este valor acresce o valor do registo, tabulado pela ADENE – Agência para a Energia, que para edifícios de habitação (apartamentos e moradias) se situa entre 28€ e 65€.
- Onde pedir: numa construtora, fornecedor de energia ou loja de eletrodomésticos, com acreditação ADENE.
- Comprovativo de Não Dívida ao Condomínio
- Tipo de custo: variável ou sem custo. Definido pelo gestor do condomínio.
- Onde pedir: no próprio condomínio.
🗂️ Outros documentos de que pode precisar:
- 2ª via da Ficha Técnica da Habitação (apenas para habitações construídas depois de 30 de março de 2024 ou se, até esta data, tiveram obras de reconstrução ou ampliação):
- Tipo de custo: variável, de acordo com o município.
- Onde pedir: na Câmara Municipal onde se encontra o imóvel.
- Planta do Imóvel (apenas para quem quer pedir crédito habitação)
- Tipo de custo: sem custo (para consulta do documento) ou variável (para pedido de cópia do documento oficial). Varia de acordo com o município.
- Onde pedir: na Câmara Municipal onde se encontra o imóvel.
- Certidão de Infraestruturas (apenas para loteamento posterior a fevereiro de 1992 e caso seja a 1ª transmissão do imóvel para um novo proprietário)
- Tipo de custo: variável, de acordo com o município.
- Onde pedir: na Câmara Municipal onde se encontra o imóvel.
Para conhecer mais a fundo cada um dos documentos, leia o artigo Quais são os documentos necessários para vender casa?
E não se esqueça de que, para além dos documentos da casa, tem de ter atualizados os seus documentos de identificação.
4. Cancelamento do crédito habitação
Se o seu imóvel tem uma hipoteca associada, ao pedir a liquidação do empréstimo, o banco poderá cobrar uma comissão pela amortização antecipada do crédito, de forma a compensar a perda de juros.
Esta comissão depende do tipo de taxa contratada. Se for taxa variável pode ir até ao máximo de 0,5% do capital a amortizar nos créditos (o pagamento desta taxa está suspenso, pelo menos, até final de 2025) e se for taxa fixa até um máximo de 2% sobre o capital reembolsado, segundo o Banco de Portugal.
Além disso, após eliminar a hipoteca, deverá proceder ao cancelamento do seu registo numa Conservatória do Registo Predial, e este tem um custo de 50€.
Relembramos que, depois de ter o empréstimo extinto, o Banco terá de emitir o Distrate, documento que confirma o cancelamento da hipoteca e que é obrigatório no ato da Escritura.
E pronto… já sabe quais são os custos que pode antever para a venda da sua casa.
Se precisar de ajuda com todo o processo, pode contar com o apoio especializado da Listoo. Fale connosco:
👋 ola@listoo.pt
📞 210 507 826
