Como vender um imóvel de Alojamento Local?

Se vai vender um imóvel de Alojamento Local (AL), é fundamental que conheça as especificidades burocráticas, fiscais e legais associadas a este tipo de transação.

Neste artigo, explicamos, de forma clara e prática, como pode vender um imóvel com licença de Alojamento Local e evitar surpresas desagradáveis pelo caminho.

Quais são as formas de vender um imóvel de Alojamento Local?

Existem três abordagens principais:

• Venda do imóvel com transferência da licença para o novo proprietário, permitindo a continuidade de exploração do AL.
• Extinção da licença e venda posterior do imóvel, desativando o registo no Balcão do Empreendedor.
• Venda do imóvel como habitação, convertendo previamente a sua utilização.

Neste artigo, focamos na primeira opção: vender o imóvel mantendo a licença ativa.

Quais os passos para vender um imóvel de Alojamento Local?

1. Valide a informação junto da Câmara Municipal

Antes de colocar o imóvel no mercado, deve confirmar junto da Câmara Municipal se é possível efetuar a transmissão da licença e se não existem impedimentos que podem pôr em causa a operação, nomeadamente:

• O imóvel estar inserido numa zona de contenção, o que cancela automaticamente a licença aquando da venda.
• Ser necessária uma vistoria prévia para validar a conformidade do imóvel com os requisitos legais.
• Existirem regras internas do condomínio que limitem ou impeçam a atividade de AL.

Esta validação é essencial, uma vez que a regulamentação do Alojamento Local é feita a nível municipal e podem existir regras específicas, além das previstas no Decreto-Lei nº 74/2024.

Ter esta informação disponível de antemão dá segurança ao comprador e evita entraves em fases mais avançadas do processo de venda.

2. Prepare o imóvel com AL para venda

Após o feedback da Câmara, poderá ser necessário realizar ajustes para garantir a conformidade do imóvel.
Pode também optar por fazer melhorias de forma voluntária, com o intuito de aumentar o seu valor no mercado. Neste caso, antes de avançar, avalie sempre:

• Tempo de execução
• Custos envolvidos
• Potencial de valorização

É essencial que o imóvel cumpra os requisitos de conservação, higiene, segurança e privacidade e que esteja preparado para ser explorado por terceiros.

3. Defina um preço de venda nivelado ao mercado

Depois de garantir que o imóvel está preparado, pode então definir o preço de venda.
Para calcular um valor justo deve considerar:

• As caraterísticas do imóvel: localização, estado de conservação e valores de imóveis semelhantes na mesma zona.
• O valor do negócio: rendimento anual do Alojamento Local, taxa de rentabilidade (ROI), histórico de ocupação e potencial de crescimento futuro.

Dado as nuances deste tipo de ativos, é recomendável contratar um profissional especializado para ajudar a definir um preço realista e ajustado ao mercado.

4. Reúna a documentação necessária

Ter a documentação organizada e atualizada é um passo imprescindível. Para além dos habituais documentos para vender casa, deverá ter disponíveis outros específicos do Alojamento local:

• Registo no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local), que comprova que a licença está ativa.
• Seguro de Responsabilidade Civil ativo, exigido por muitas autarquias.

5. Direcione a venda ao comprador certo

O público-alvo de um imóvel de Alojamento Local não é o típico comprador privado, mas sim o investidor particular ou empresarial.

Quando o imóvel é vendido com licença ativa, o comprador-investidor procura por um produto “chave na mão”, pronto a operar e a gerar rendimento. Por isso, o anúncio do imóvel deve destacar:

• Localização
• Número de registo no RNAL
• Fotos e vídeos profissionais
• Planta do imóvel

Quanto mais informação relevante for disponibilizada, maior é a probabilidade de atrair os investidores certos.

Numa fase posterior, após qualificação dos interessados, poderá apresentar dados do negócio como a taxa de rentabilidade ou o histórico de ocupação do imóvel.

6. Formalize a venda

Os momentos de formalização são os mesmos que os de uma venda tradicional: CPCV e Escritura.

Ambos os documentos devem incluir cláusulas específicas que salvaguardem este tipo de transação, como é o caso da transmissão da licença.

🗒️Nota: Depois da escritura, o comprador tem 15 dias para submeter o pedido de transmissão da licença de Alojamento Local no Balcão do Empreendedor. Por uma questão de cortesia, fica bem informar atempadamente o comprador deste facto.

7. Calcule as mais-valias e declare a venda no IRS

Os custos inerentes ao processo são os mesmos de uma venda de imóvel tradicional, mas a tributação do lucro é diferente.

Quando o imóvel está afeto à atividade de Alojamento Local:

• A venda é considerada rendimento empresarial
• Em regra, 95% do lucro (valor de venda menos valor de aquisição) é sujeito a englobamento em IRS
• A tributação é feita com taxas progressivas, que podem atingir os 48%

A venda do AL deve ser declarada no Anexo G (ou G1) da declaração de IRS e, ao contrário de um imóvel de habitação própria, não existem isenções fiscais quando o AL está ativo.

💡Dica: Para evitar esta tributação, a única alternativa é encerrar a atividade de Alojamento Local (desafetação) e aguardar 3 anos, permitindo que o imóvel volte a ser considerado um ativo pessoal.

Compensa vender um imóvel como Alojamento Local?

Apesar da pesada tributação, vender um imóvel como Alojamento Local com licença ativa pode ser uma opção interessante para investidores que procurem um investimento pronto a operar e rentabilizar, sem perder o valor do negócio.

O interesse e valorização aumenta nos imóveis situados em zonas de elevado interesse turístico (fora das zonas de contenção), com um histórico saudável de rentabilidade e/ou elevado potencial de crescimento/valorização futura.

Venda o seu AL com total segurança

Vender um imóvel de Alojamento Local é um processo complexo, cheio de detalhes burocráticos, legais e fiscais.

Para garantir uma venda sem risco, o apoio profissional faz toda a diferença.

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