Como vender casa em Portugal a partir do estrangeiro?

Emigrou e agora quer vender a sua casa em Portugal sem se deslocar?

A venda de casa em Portugal residindo no estrangeiro requer um cuidado especial no processo devido a detalhes legais.

Neste artigo, explicamos o passo-a-passo para vender um imóvel a partir do estrangeiro, sendo não residente em Portugal, de forma a garantir que os procedimentos à distância decorrem com máxima segurança.

1. Nomeie um representante legal

A forma mais simples e segura de vender casa em Portugal a partir do estrangeiro é via nomeação de um representante legal.

Como? A nomeação é feita através de uma procuração que concede ao representante o poder para agir em seu nome e tratar do negócio por si.

Isto porque o processo de venda pode exigir vários momentos presenciais. E, sem um representante no país, corre o risco de atrasar a venda ou mesmo de vê-la ser anulada por questões burocráticas ou legais.

O que é uma procuração e para que serve?

A procuração é um documento legal que permite que outra pessoa (procurador ou mandatário) aja em seu nome (proprietário ou mandante).

Com a procuração, pode atribuir poderes ao seu representante para:

• Tratar de processos burocráticos
• Solicitar certidões e outros documentos necessários
• Assinar o CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda)
• Representá-lo na escritura
• Receber o valor da venda da casa e dar quitação do respetivo pagamento

A procuração deve ser emitida e traduzida para português no Consulado Português do país onde reside ou num notário local, com o certificado de Apostila de Haia (para países signatários da Convenção de Haia) ou legalização consular (para outros países).

A Apostila de Haia (ou legalização consular) garante que o documento da procuração emitido no estrangeiro tem validade legal em Portugal.

2. Prepare a documentação obrigatória

Para além da procuração, terá de reunir os documentos necessários à venda da casa.

Caso algum seja emitido no estrangeiro, deve ser sempre certificado com Apostila de Haia ou equivalente.

Importante: mesmo sendo não residente, tem de possuir NIF português para vender casa em Portugal, uma vez que a transação e as obrigações fiscais ocorrem no país onde se localiza o imóvel.

3. Defina um preço ajustado ao mercado

Estabelecer um preço alinhado com a realidade do imobiliário português é um passo fundamental na venda.

Para o fazer, pode recorrer a simuladores de avaliação imobiliária que utilizem dados de transações recentes para gerar estimativas de valor.

👉 Pode começar por avaliar a sua casa no simulador de avaliação de imóvel da Listoo.

4. Prepare e apresente o imóvel

Mesmo à distância, é possível aprontar e promover o imóvel de forma eficaz.

Eis algumas dicas para o fazer:

• Realize obras ou reparações contratando equipas locais
• Utilize ferramentas de Virtual Staging para remodelar digitalmente o espaço
• Utilize tecnologia 3D para visitas virtuais ou, em alternativa, delegue a gestão de visitas presenciais a terceiros
• Disponibilize-se para reuniões por videochamada com interessados

💡 Dica: Na Listoo, temos um serviço que inclui tudo o que precisa: desde a sessão de fotos/vídeo até à gestão das visitas. Espreite o nosso Pack Visual + (exclusivo para clientes).

5. Formalize a venda (CPCV e Escritura)

Tal como numa venda regular, o processo é formalizado em dois momentos principais:

Contrato-Promessa de Compra e Venda: pode ser feito de forma 100% digital, numa plataforma certificada com assinatura digital, como é o caso do autenticacao.gov ou, presencialmente, num cartório ou advogado.

Escritura: deve ser realizada presencialmente, num notário ou entidade competente. Se não estiver em Portugal, o seu procurador pode representá-lo, desde que a procuração inclua poderes específicos para esse efeito.

Relativamente ao pagamento do valor de venda da casa, valide previamente com o seu banco os seguintes pontos:

• Se houver recurso a crédito bancário: normalmente os bancos exigem que o pagamento seja feito para uma conta bancária portuguesa. Caso não tenha uma, pode atribuir poderes ao procurador para receber o valor e transferi-lo posteriormente.
• Se a compra for a pronto pagamento: regra geral, os bancos autorizam a transferência direta para uma conta internacional.

6. Declare a venda e pague mais-valias

A venda de um imóvel em Portugal deve ser declarada no IRS português (Modelo 3, Anexo G), mesmo que seja não residente.

Se existir lucro na venda, haverá lugar à tributação de mais-valias.

Desde 2023, as regras para não residentes são semelhantes às dos residentes e é aplicado o regime geral: apenas 50% das mais-valias obtidas na venda da casa são consideradas para efeitos de IRS.

Esse valor é depois tributado de acordo com as taxas progressivas do IRS, que podem atingir 53%, dependendo do total de rendimentos do contribuinte, incluindo os obtidos no estrangeiro.

️

⚠️ E tenha em atenção! Também deve declarar a venda no país onde reside. Por isso, verifique se existe acordo com Portugal, para evitar uma dupla tributação.

Isenções ou reduções

Os não residentes beneficiam de regras similares aplicáveis aos residentes, nomeadamente:

• Reinvestimento das mais-valias em Portugal ou no território de outro Estado-membro da UE/EEE, desde que, no caso do último, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal
• Isenção para imóveis adquiridos antes de 1989

🪙 Outros impostos: Para além do IRS sobre as mais-valias, há lugar ao pagamento do IMI referente ao ano da venda.

Vender casa a partir do Estrangeiro com total segurança

Uma vez que se trata de uma venda à distância, é aconselhável contar com o apoio profissional permanente para o ajudar com todo o processo de venda da casa.

E a equipa Listoo está pronta para ajudar, com presença nacional e escritórios em Oeiras.

Fale connosco:
👋 ola@listoo.pt
📞 210 507 826