Cedência de posição: o que fazer para não perder dinheiro?

A compra de imóvel em planta é uma oportunidade de investimento de alta rentabilidade para muita gente.

Tal só é possível graças à cedência de posição contratual, um mecanismo que permite ao comprador inicial (investidor) “vender” a sua posição de comprador no CPCV a outra pessoa, pessoa essa que será o novo comprador no ato da escritura.

Contudo, para que este investimento tenha um bom retorno e não resulte num fiasco financeiro, há que ter atenção a um pormenor no CPCV que faz toda a diferença.

Como funciona a cedência de posição?

A cedência de posição é uma prática que possibilita a um comprador com CPCV (um promitente-comprador) transferir para outra pessoa todos os direitos e obrigações do contrato-promessa de compra e venda.

De forma simples, o primeiro comprador, que assinou o CPCV do imóvel em projeto, transfere todas as condições contratuais para alguém que deseja adquirir esse imóvel.

Ou seja, o primeiro comprador cede o seu lugar ao novo comprador, que irá assinar uma cedência de posição, um documento que prova que o novo comprador assume a posição do anterior no CPCV.

O truque para não perder dinheiro

Há um detalhe no contrato-promessa de compra e venda que pode fazer toda a diferença entre obter lucro e perder dinheiro.

Falamos da cláusula de “livre cedência de posição”.

A inclusão desta cláusula nas condições do CPCV é essencial caso deseje investir num imóvel em planta para posteriormente avançar para uma cedência de posição contratual e ter uma boa rentabilidade.

A diferença entre essa cláusula constar ou não do contrato relaciona-se com a fiscalidade e as regras da tributação do IMT.

Ora, na assinatura do CPCV deve pagar o sinal acordado e também o IMT. E é precisamente aqui que a cláusula influencia os valores.

Quando o CPCV inclui a livre cedência de posição, paga o sinal, que corresponde a uma percentagem do preço do imóvel (habitualmente 10%), e paga também o IMT numa proporção referente a esse sinal.

Caso não exista a cláusula, paga mais de IMT, pois paga o IMT referente ao preço total do imóvel (e não proporcionalmente ao sinal).

Confuso?

Passemos para exemplos concretos para tudo ficar mais claro.

Exemplos para comparação de lucro

A título ilustrativo, vamos ver a situação em que você avança para uma cedência de posição de um imóvel em planta.

Para simplificar os cálculos do IMT, vamos supor que o imóvel tem o valor de €670 000. Vamos supor também que a cedência de posição ocorre 1 ano após o seu CPCV e que, por uma questão de valorização do imóvel e ótica de investimento, pretende agora ganhar €50 000 com o negócio.

|Sugestão: use o simulador de IMT da Listoo para calcular automaticamente

✅ Cenário 1 – CPCV com cláusula de livre cedência de posição

Preço do imóvel em planta – €670 000
Sinal pago no CPCV (10%) – €67 000
IMT (6%) – €40 200
IMT a pagar (0,10 x 40 200) – €4020

O valor a pagar de IMT depende da percentagem do sinal. Ou seja, se pagou 10% de sinal, então deverá pagar 10% do valor total do IMT.

Contas finais: (€67 000 + €50 000) – €4020 = €112 980 👍

❌ Cenário 2 – CPCV sem a cláusula de livre cedência de posição

Preço do imóvel em planta – €670 000
Sinal pago no CPCV (10%) – €67 000
IMT (6%) a pagar – €40 200

Se o CPCV não contém a cláusula de livre cedência de posição, então terá de PAGAR A TOTALIDADE do IMT. O pagamento é feito até 30 dias após a escritura do comprador final.

Contas finais: (€67 000 + €50 000) – €40 200 = €76 800 👎

Resumindo, se o CPCV não incluir a cláusula, fica a perder €36 180 no seu investimento.

Lembramos que, para simplificar o exemplo, não analisámos as posteriores tributações das mais-valias em IRS.

Compensa contratar uma imobiliária para tratar da cedência de posição?

Depende do modelo da imobiliária.

As imobiliárias tradicionais gerem cedências de posição tal como se tratasse de uma venda. Isso significa que cobram 5% (+IVA) do valor total do imóvel, e não do valor do sinal.

Assim, aplicando o exemplo acima, a comissão a pagar seria de €41 205. Um custo que não compensa para quem investiu um valor muito próximo. Mas um modelo de comissão fixa já compensa.

Veja o exemplo da Listoo, que tem uma comissão fixa de €5000 (+IVA).

Independentemente do valor do imóvel, a comissão a pagar é sempre €5000 (+IVA). Por este valor fixo, a Listoo trata de tudo e ainda verifica inconformidades, detalhes jurídicos e certifica-se de que tudo está dentro da legalidade.

O seu investimento fica mais seguro e você livra-se de burocracias e tarefas chatas.

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