Anda às voltas para descobrir se é mais rentável vender ou arrendar casa?
Neste artigo, damos-lhe as ferramentas necessárias para fazer uma análise e chegar à melhor escolha.
Por exemplo, se herdou um imóvel, ou se se mudou para casa da sua companheira ou companheiro e, agora, tem segunda habitação “empatada”… dizemos-lhe, de seguida, como saber o que será mais vantajoso, se pôr a casa a alugar ou vender.
Vender ou arrendar casa: o que considerar?
Para saber se está a fazer a escolha acertada no que diz respeito a arrendar ou a vender a sua casa, deve começar pelos conceitos de Rácio Price-to-Earnings (PER) e Yield na sua análise.
Análise do PER
PER significa rácio Price-Earnings e trata-se de uma ferramenta bastante usada nos mercados financeiros para saber se uma ação está “cara” ou subvalorizada. Mas demonstrou ser bastante útil em análises imobiliárias, permitindo aos investidores compararem oportunidades do mercado financeiro com as do mercado imobiliário.
Ora, o PER é calculado dividindo o preço do imóvel pelo rendimento anual que espera obter caso este fosse arrendado. Este indica quantos anos seriam necessários para recuperar o investimento inicial apenas com as rendas (rendimento anual).
Isto numa ótica do investidor, pois quando a casa já é sua, não está a fazer um investimento. Assim, na ótica do proprietário, serve mais para perceber se compensa manter o imóvel.
Vejamos um exemplo de uma casa de €300.000:
🏠 Preço da casa: €300.000
💵 Valor das rendas esperado (anual): 12.000€
📊 PER = 300.000 / 12.000 = 25
O resultado diz-nos que levará 25 anos para o valor total obtido com as rendas (€1000/mês) igualar o valor de venda.
Nota: use este simulador de valor de imóvel para descobrir quanto vale a casa que quer vender.
Um PER pode ser considerado elevado quando se situa acima dos 20-25, o que significa que a casa está “sobrevalorizada” e, consequentemente, compensa mais vender do que arrendar (rendas daquele valor).
Se o rácio for mais baixo, por outro lado, sugere que o arrendamento poderá ser melhor opção, já que proporciona um retorno mais atrativo ao longo do tempo.
Apesar desta possível leitura, lembramos que a análise do PER ganha mais credibilidade quando existe um histórico de dados que permita a comparação de 2 ou mais períodos.
Por exemplo, se tiver a informação de anos anteriores referente a preços de venda e de arrendamento na sua zona, poderá averiguar as variações do PER em certos períodos. Com base nisso, perceberá se o atual PER é seguramente “elevado”, ou se já teve melhores dias.
Os dados fornecidos pelo Idealista poderão ser úteis:
🔎Preço das casas à venda
🔎Preço das casas em arrendamento
Cálculo da Yield
A yield é outro conceito crucial para avaliar a rentabilidade de uma casa em cenário de arrendamento. Trata-se de uma taxa que indica o retorno percentual do investimento em relação ao preço do imóvel.
Peguemos no mesmo exemplo para ver como se calcula:
💵 Renda anual: €12.000
🏠 Preço da casa: €300.000
📊 Yield = (12.000 / 300.000) × 100 = 4%
Sim, reparou bem: a conta é uma inversão do PER.
Neste caso, a yield de 4% pode ser considerada moderada. Contudo, muitos investidores imobiliários considerariam baixa, defendendo que só yields acima dos 6% começam a ser interessantes.
Porquê?
Porque a yield é uma medida bruta e nominal. Ou seja, por um lado, este indicador não tem em conta quaisquer custos associados, por exemplo custos de manutenção do imóvel, IMI, impostos sobre as rendas, etc. Por outro, não inclui o efeito da inflação.
E, por estas razões, investidores apontam apenas para yields acima dos 6%, com o objetivo de compensar os efeitos desses custos no grau de rentabilidade.
Resumindo: 4% é moderado, ao passo que valores acima dos 5% já assinalam rentabilidades interessantes. Por oposição, quando a yield é baixa – menos de 4% – a melhor decisão é provavelmente vender a casa e usar o dinheiro doutra forma.
Factores que pesam na decisão de vender ou arrendar casa
Bom trabalho, já encontrou o PER e a yield da sua casa.
Contudo, há fatores “escondidos” que em perspectiva futura podem “anular” os valores sorridentes do PER ou da yield. Ou, eventualmente, adicionar pontos extra!
Exploremos alguns desses fatores e como podem influenciar toda a análise.
⏳ Timing – o momento
É importante compreender a fase em que se encontra o mercado imobiliário: se num ciclo positivo, se num ciclo de crise.
É óbvio que, se num dado período, os valores das casas estão considerados altos e a venda dos imóveis não dá sinal de abrandamento, a melhor opção é aproveitar o mercado “em alta” para vender e gerar um bom lucro.
Em contrapartida, em mercados mais estáveis ou em queda, arrendar pode ser uma solução mais vantajosa para gerar rendimentos passivos.
🗺️ Zona geográfica
Por vezes, ocorrem fenómenos sociais ou até de cariz mais cultural que poderão afetar os preços de determinada zona residencial.
Pense, por exemplo, na transformação de Lisboa por influência do turismo. Muitas zonas, outrora pouco atrativas, passaram a ser muito rentáveis através do arrendamento a estrangeiros.
🧮 Custos associados
Arrendar um imóvel implica custos com manutenção, seguros, impostos e possivelmente a gestão da propriedade. E note que, também a venda de um imóvel, implica pagamento do imposto sobre as mais-valias.
Todos os custos previsíveis devem ser ponderados e incluídos na análise.
🔮 Futuras alterações
Este é o ponto mais nubloso, uma vez que falamos da concretização ou não de previsões. Não é preciso exagerar e falar em “ler o futuro”. No entanto, há certos cenários nos quais é possível apostar com mais ou menos confiança.
Tomemos como exemplo a construção do novo aeroporto de Lisboa. Assim, que iniciaram os debates acerca da possível localização de Alcochete, os preços da habitação naquela zona dispararam.
Portanto, se antecipar uma mudança na zona da sua casa, capaz de afetar positiva ou negativamente o preço do imobiliário, jogue com essa variável na sua análise.
Conclusão: afinal, é melhor vender ou arrendar casa?
A conclusão é que os indicadores e a sua análise dirão qual a melhor escolha entre vender ou arrendar casa.
Para vender a casa:
PER acima de 20-25
Yield abaixo de 5%
Para arrendar a casa:
PER abaixo de 20-25
Yield acima de 5%
Depois, para atribuir ainda mais confiança à decisão, há que pesar determinados fatores, como as condições do mercado, os custos associados ou alterações de ordem política, a nível estrutural da zona, entre outras.
Uma coisa é certa, quanto mais informação tiver, mais acertada será a sua decisão.
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