Quer vender casa e não sabe por onde começar? Poupe tempo com este guia prático e esclareça todas as dúvidas sobre como vender casa online.
Explicamos, passo a passo, o processo de venda de casa em Portugal. Sem complicações, mas com todo o detalhe.
1. Saber quanto vale a casa
Tudo começa na definição do preço do seu imóvel.
A chave para uma venda bem-sucedida está numa boa avaliação da casa. Ou seja, encontrar um valor nivelado pelos valores correntes do mercado e que atraia um comprador em pouco tempo.
Utilize um simulador para avaliar o seu imóvel online gratuitamente e em poucos minutos. Estas ferramentas calculam valores muito próximos da realidade, isto porque a análise é feita com base no histórico de vendas de casas na mesma zona e com as mesmas características que a sua.
Faça a avaliação da sua casa em mais que um simulador para um maior nível de confiança:
2. Escolher o melhor portal para vender casa
Quanto maior visibilidade, maior a probabilidade de bons compradores passarem os olhos pela sua casa.
Portanto, objetivo neste passo é dar o máximo de exposição ao seu imóvel.
Os melhores sites imobiliários em Portugal são:
- Idealista
- Supercasa
- BPI Expresso Imobiliário
- Dica: espreite a plataforma portuguesa Listoo para vender casa online
Na plataforma Listoo, pode criar o anúncio da sua casa e automaticamente esta coloca o mesmo anúncio nos 3 sites referidos e outros nacionais e internacionais. Saiba como funciona aqui.
Sem dúvida que a internet veio facilitar nesta parte.
Porém, há um senão.
Além da sua casa, há outros milhares e imóveis nestes portais, e acaba escondida no mar de anúncios.
No passo seguinte, mostramos como garantir maior destaque para o seu anúncio.
3. Criar um bom anúncio online
Há dois aspetos importantes para criar um bom anúncio para vender casa: um é a visibilidade do anúncio, o outro é a sua atratividade.
🔎 Dar mais visibilidade
Sites como o Idealista beneficiam os anúncios com mais informação. Ou seja, quanto mais completo for o seu anúncio, mais subirá no sistema de pontuação do Idealista.
Assim, tem maior probabilidade de surgir nas primeiras posições das pesquisas de casas.
Por isso, preencha o máximo de campos na criação do anúncio da sua casa. Fotos, detalhes da tipologia, descrição detalhada, etc. Resumindo, quanto mais completo, melhor.
🦚 Tornar o anúncio mais apelativo
A atratividade do anúncio depende da forma como trabalha as componentes visual e escrita.
Fotografias: as fotos são o elemento principal do anúncio, use sempre entre 15 e 20 fotos. Tenha sempre em mente a luminosidade e o espaço. Dê preferência à luz natural do sol e realce o espaço posicionando a câmara junto a um dos cantos da divisão.
Vídeo: o Idealista indica que anúncios com vídeo têm mais 200% de probabilidade de serem abertos. Faça um vídeo do seu imóvel com duração superior a 30 segundos e nunca excedendo 1 minuto e 30 segundos.
Descrição: descreva os pormenores que tornam a sua casa especial. Saliente características únicas, como por exemplo, aquecimento central com lareira, cabine de duche com massagem ou acabamento de insonorização. Incluir pontos positivos da zona e vizinhança também ajuda. Não poupe nas palavras, mas certifique-se de que usa uma linguagem clara e direta.
Planta: adicione a planta da casa ao anúncio para aumentar a confiança dos interessados. Isso transmite maior credibilidade e transparência.
Modelo 3D e tour virtual: se quiser elevar a qualidade do seu anúncio para um nível profissional, experimente a tecnologia 3D e a visita virtual. Ao contrário do vídeo, a visita virtual permite aos interessados navegarem pela sua casa e analisar, em pormenor, cada divisão pela ordem que desejarem. Matterport é um exemplo desse tipo de software.
4. Tratar dos documentos para venda de casa
Reunir toda a documentação pode levar mais tempo que o esperado. Por isso, aconselhamos que comece a tratar da papelada antes e não após encontrar comprador.
Esta é a lista de documentos necessários para venda de casa:
- Certidão de Registo Predial: o pedido online tem um custo de €15 e o pedido presencial de €20. Para online, aceda ao site Registo Predial Online. Caso pretenda presencialmente, dirija-se a uma Conservatória ou uma Loja do Cidadão.
- Caderneta Predial: aceda ao Portal das Finanças para obtê-la gratuitamente (navegue no menu por Cidadãos > Consultar > Imóveis > Caderneta Predial).
- Licença de utilização: documento emitido pela Câmara Municipal da localização do imóvel. Vá à autarquia e solicite a 2ª via caso não encontre o documento. O custo deste documento varia de acordo com o município.
- Planta do imóvel: solicitado junto da Câmara Municipal. O custo varia consoante o município.
- Certidão de Infraestruturas: comprovativo da obra de urbanização ou de que o valor da caução assegura as obras da mesma. Este documento só é requisitado caso se trate da primeira transmissão (novo proprietário) da casa após a construção, registo de loteamento posterior a 1992 ou venda através da empresa do proprietário. Pode ser obtido na Câmara Municipal da localização do imóvel.
- Distrate: só precisará deste documento caso possua um crédito habitação associado à casa. É emitido pelo banco e, na maioria dos casos, é gratuito.
- Certificado energético: solicitado a uma construtora, fornecedor de energia ou uma loja de eletrodomésticos, com acreditação da ADENE – Agência para a Energia. Requer a apresentação de a) cópia da planta do imóvel, b) ficha técnica da habitação, c) certidão de registo na conservatória, d) caderneta predial e e) dados do proprietário.
- Ficha Técnica de Habitação ou FTH: documento obrigatório somente se a sua casa foi construída ou teve obras de reconstrução, ampliação ou alteração depois de 30 de março de 2004. Dirija-se à Câmara Municipal para requisitar a ficha. O preço dependerá da taxa do município.
- Comprovativo de não dívida ao condomínio: solicite ao condomínio uma declaração escrita indicando os encargos respetivos à sua fração. Se existirem dívidas, também deverão constar desta declaração. Lembre-se de que é obrigatório avisar a administração do condomínio de que vai vender a casa, por escrito, em carta registada, pelo menos com 15 dias de antecedência.
5. Gerir visitas e negociar ofertas
Pronto para receber pessoas em sua casa? O mais importante é preparar a casa de forma que esta se venda por si mesma.
Existem pequenas coisas que podem ajudar a vender casa mais rápido.
Uma limpeza profunda é sempre imprescindível, mas há detalhes fáceis de manipular que podem tornar a casa mais apelativa aos seus potenciais compradores:
- Limpe bem as janelas para favorecer a vista
- Afaste móveis que impeçam a luz natural de entrar
- Retire os móveis não essenciais e monos para mostrar mais espaço
- Troque tapetes velhos e gastos
- Esconda objetos demasiado pessoais como fotos de família
- Compre um ambientador para melhorar a atmosfera da casa
Mas não é somente a casa que deve estar pronta para receber os interessados. Convém preparar algumas perguntas, como por exemplo, «Qual o valor do IMI?» ou «O prédio teve obras recentes ou vai ter nos próximos tempos?».
Posteriormente, quando receber ofertas, é hora de dar uso às suas capacidades de negociação. Não se esqueça a sua estratégia de negociação pode relacionar-se com o 1º passo e o valor que quiser colocar na sua casa.
6. Assinar o contrato promessa compra e venda
O Contrato-Promessa de Compra e Venda, ou CPCV, reserva a casa até ao ato da escritura e conclusão do negócio.
O CPCV serve para oficializar o compromisso das partes no negócio e requer o pagamento por parte do comprador de um sinal referente a 10% ou 20% do valor da casa.
Aconselhamos que este documento seja elaborado por um notário, um solicitador ou um advogado e que este faça o reconhecimento das assinaturas. Só assim o CPCV é considerado juridicamente válido.
Neste passo, verifique os seguintes pontos no contrato:
- Inexistência de penhoras sobre o imóvel
- Identificação dos intervenientes
- Confirmação do preço do imóvel, forma de pagamento e valor do sinal
- Consequências no incumprimento do contrato
- Prazo para realização da escritura
Demasiada burocracia? Precisa de ajuda na parte legal?
A Listoo é uma plataforma online para venda de casa sem comissões, que conta com uma equipa de suporte para ajudar gratuitamente os utilizadores nas questões legais e papelada. Saiba mais sobre a Listoo aqui.
7. Fazer a escritura do imóvel
O grande momento da escritura termina o processo de venda da casa.
A celebração do contrato para a escritura do imóvel exige a presença de ambas as partes: vendedor e comprador.
A escritura pode ser feita online ou presencialmente.
Locais para fazer a escritura presencial:
- Conservatórias do Registo Predial
- Cartórios Notariais
O custo pode variar consoante a Conservatória ou Cartório Notarial.
Para uma escritura online, aceda ao “portal de marcação sigä”. Siga as indicações neste website do Ministério da Justiça, se tiver dúvidas no procedimento.
Neste caso, o preço do serviço é de:
- €375 para uma escritura de aquisição ou hipoteca, ou seja, para um único ato de registo
- €700 para uma escritura de compra e venda com financiamento bancário, isto é, para vários atos de registo
Feito!
O processo de venda da casa está completo com o passo 7.
Todavia, apesar da venda estar concluída, na equipa Listoo, gostamos de considerar um passo extra: 8º passo: declarar venda e pagar impostos.
Não esquecer: declarar venda da casa e pagar impostos
Sempre que faz uma venda de um imóvel em Portugal e obtém lucro, tem de pagar impostos no IRS.
Trata-se das mais-valias obtidas no negócio da venda da casa e são calculadas da seguinte forma:
Para tal, deve declarar as mais-valias no IRS correspondente ao ano da venda, adicionando o anexo G.
Exceções que isentam o pagamento de impostos sobre as mais-valias:
- O imóvel vendido foi adquirido antes de 1989.
- O lucro da venda é reinvestido na compra de outra casa (para residência). Neste caso, o prazo para reinvestir estende-se desde os 24 meses antes da venda até aos 36 meses depois da venda.
Esperamos que este guia prático ajude no seu processo de venda de imóvel.
A equipa Listoo deseja-lhe sucesso na venda da casa!
